怀化市城区物业管理办法（草案）

　　第一章 总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条怀化城区物业的使用、维护、服务和管理活动，适用本办法。

　　第三条市人民政府房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　区人民政府应设立物业管理办公室，由市房产行政主管部门授权，负责辖区内物业管理活动的协调、管理工作。

　　住建、规划、公安、物价、环保、公用事业、消防、工商、城管执法等有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。

　　第四条区人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

　　街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会，负责组织做好本辖区业主大会成立及业主委员会的选举工作、指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责、调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第五条 物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

　　物业服务企业应当配合各级人民政府、居民(村民)委员会和各相关部门依法开展的各项工作。

　　第二章 前期物业管理

　　第六条新建物业的建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在项目规划报批时明确位置和面积并在房产行政主管部门备案。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，应当在初始登记时记载于不动产登记簿，不颁发房屋权属证书，登记费用由开发公司负责，专用于物业管理服务工作，不得改作他用。

　　第七条物业管理用房应当按照下列标准配置：

　　(一) 建筑面积按照建设工程项目总建筑面积3‰至5‰比例配置，物业小区物管用房面积最少不低于100平方米。

　　(二) 地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于4层，低于1层。

　　第八条建设单位在交付物业前，应当为物业管理用房、物业共用部分、共用设施设备及相关场地配置独立的供水、供电、供气等计量器具。

　　物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观、消防等用水、用电、用气，应当按照价格管理部门规定的生活性用水、用电、用气标准收取费用。

　　第九条项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，完成物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备的配置，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报市房产行政主管部门备案。

　　第十条建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

　　有下列情形之一的，经市房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

　　(一)投标人少于3人;

　　(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

　　第三章 小区公共设施及公共秩序管理

　　第十一条业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，禁止有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;

　　(二)擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

　　(三)违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为;

　　(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

　　(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

　　(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

　　(七)赌博、利用迷信活动危害社会等违反治安管理规定的行为;

　　(八)侵占、损坏楼道、绿地等物业公用部位、公用设施设备等违反物业管理规定的行为;

　　(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的，应当予以制止，并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的，由行为人恢复原状或依法赔偿。

　　第十二条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。供水、供电、燃气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，征得同意并办理相关手续后方可施工，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故，确需实施抢修的，供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。

　　第十三条 业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观和安全。

　　第十四条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。业主占用划定车位停车应按规定交纳场地占用费。

　　对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。

　　第十五条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。

　　业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

　　第十六条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应该首先告知物业服务企业，并遵守住宅室内装饰装修管理有关规定。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿，装修垃圾清运处置，装修人员管理等有关事项签订协议。

　　物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主管理规约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会并报告有关行政管理部门依法处理。

　　第十七条各有关行政主管部门应当相互配合，切实履行以下工作职责，加大对物业管理小区的执法力度：

　　(一)房产部门负责查处建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业，擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，违反《物业管理条例》规定不移交有关资料等行为;查处物业服务企业违反《物业管理条例》规定未取得资质证书从事物业管理，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动等行为。

　　(二)规划部门负责查处建设单位未按规定配足物业管理用房;有关单位和个人未经规划部门批准擅自进行改、扩、新建等行为。

　　(三) 住建部门负责查处擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反建筑法律法规的行为。

　　(四)城市管理行政执法部门负责查处未取得建筑工程规划许可搭建建筑物、构筑物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾等物质;在小区公共部位乱摆摊点、乱停乱放车辆;未经批准擅自饲养家畜家禽等方面的行为。

　　(五)公安部门负责查处在小区生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹;违反犬类管理和社会生活噪音的管理;违反治安管理等违法行为。

　　(六)消防部门负责查处擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施;物业服务企业不履行消防安全职责，未按要求维护保养共用消防设施，未制定灭火和应急疏散预案，无消防安全巡查记录，无火灾隐患自查自改等日常管理制度，以及值班操作人员无证上岗等方面的行为。

　　(七)工商部门负责查处将住宅擅自改变为经营性用房，未取得营业执照从事经营活动的行为。

　　(八)环保部门负责查处在小区贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物;城市饮食服务业的经营者排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染;工业企业、建筑施工噪音等影响小区环境的行为。

　　(九)公用事业部门负责查处破坏小区公用设施设备、供水供气装备;乱倒建筑垃圾及生活垃圾等方面的行为。

　　(十)经信部门负责查处违反室内装饰装修管理规定的行为。

　　第四章 业主大会及业主委员会

　　第十八条 业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业，维护公共利益的义务。

　　业主在物业管理活动中享有下列权利：

　　(一)按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费;

　　(五)按照 国家有关规定交纳物业专项维修资金;

　　(六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;

　　(七)法律、法规的其他义务。

　　物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。

　　第十九条同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

　　符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

　　(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上。

　　业主总人数不足20人，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，可以对物业管理区域实施自行管理，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。实行自行管理的，全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

　　第二十条物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

　　占业主总人数20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，负责组织、指导成立业主大会筹备组。

　　市房产行政主管部门和区物业管理办公室应当监督、指导业主大会和业主委员会工作。

　　第二十一条业主大会筹备组由街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、社区居民委员会和业主的代表协商组建，由街道办事处(乡镇人民政府)代表任筹备组长。

　　业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供物业管理区域证明、物业专有部分面积、建筑物总面积、业主名册、配套设施设备等资料。

　　第二十二条业主委员会由业主大会选举产生。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料向市房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　(一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

　　(二)业主大会决议情况的报告;

　　(三)管理规约和业主大会议事规则;

　　(四)业主委员会委员名单。

　　业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

　　前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。备案后业主委员会可以依程序刻制公章。

　　第二十三条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显要位置公告公示。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

　　业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业服务区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。业主在征求意见公示期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　第二十四条业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，可以按照业主户数计算，一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

　　第二十五条业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

　　业主可以按栋、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

　　第五章 物业管理服务

　　第二十六条物业服务企业应当向市房产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料，接受社区居民委员会的指导和监督。

　　市房产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

　　第二十七条物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。项目经理人应当按照有关规定取得物业经理资格证书。

　　第二十八条从事物业管理服务人员应当按照有关规定取得职业资格证书。

　　物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

　　第二十九条业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但业主大会授权业主委员会决定的除外：

　　(一) 物业服务事项;

　　(二) 物业服务质量及服务费用;

　　(三) 物业管理区域内秩序维护;

　　(四) 合同期限;

　　(五) 违约责任

　　第三十条物业服务主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)物业管理区域公共绿化、环境卫生的管理和维护;

　　(三)车辆停放管理;

　　(四)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(五)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

　　(六)物业服务档案和物业档案资料保管;

　　(七)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

　　第三十一条物业服务收费应当按照市物价部门规定的物业服务收费项目和收费等级标准，在物业服务合同中约定，接受物价和房产部门的监督检查。

　　第三十二条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送市房产行政主管部门备案。

　　第三十三条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理物业项目交接手续，同时妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业服务区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府，同时必须妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

　　第三十四条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

　　第三十五条 物业服务企业不得在其提供服务的物业管理区域内停水、停电、停气。

　　第三十六条原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当向业主委员会交接下列事项：

　　(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

　　(二)移交物业共用部位和公共设施清单;

　　(三)结清预收、应收、代收的有关费用清单;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。物业管理过程中的遗留问题，可通过业主委员会或街道办事处(乡镇人民政府)协调解决，协调不成的，可依法通过司法途径解决。

　　第三十七条建立健全物业管理联席会议制度。

　　有下列事项之一的，房产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府和有关部门，召集社区居民委员会、相关业主委员会和物业服务企业共同商议：

　　(一)业主委员会不依法履行职责;

　　(二)业主委员会换届;

　　(三)履行物业服务合同的重大争议;

　　(四)物业服务企业变更交接;

　　(五)其他需要协调解决的物业管理事项。

　　第六章 物业使用和维护

　　第三十八条物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及共用设施设备，不得改变使用用途，因特殊情况需要改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　第三十九条业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业产权前，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

　　业主转让房屋、车库、车位等物业服务前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用，同时须办理该物业余存的房屋专项维修资金的转让更名手续。

　　第四十条建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第四十一条 物业保修期满后，业主专用部分的养护、维修，由业主负责;物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。

　　第四十二条物业公用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，实行物业专业维修资金制度。住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有。

　　物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用、所有权人决策、房产部门管理、财政部门监督。

　　使用专项维修资金进行房屋维修必须由具备相应资质的企业施工，以确保业主利益不受侵害。

　　第四十三条 物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊：

　　(一)物业管理区域内的公共设施设备大修、更新、改造的费用，由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;

　　(二)房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用，由相关业主按房屋的建筑面积承担;

　　(三)前期物业管理保质期内的维修，不得使用物业专项维修资金。

　　物业的共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用由责任人承担。

　　第四十四条物业专项维修资金不敷使用时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹，续筹比例和方式由业主大会决定。

　　第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视等专业单位，应当承担分户计量表及入户端口以外的共用设施设备的维修养护责任及相关费用。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从物业专项维修资金中列支。

　　专业单位应当服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

　　第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业管理区域内的专业设施设备。专业设施设备破损的，物业服务企业应当及时通知专业单位进行维护、更新。

　　第七章 法律责任

　　第四十七条物业管理活动中业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反本办法规定的，由相关行政主管部门机关依法给予行政处罚。

　　第四十八条业主、物业使用人、物业服务企业违反物业管理服务合同，应当按合同约定承担责任。

　　第四十九条业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的，市房产行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，由此造成的损失，由全体业主承担。

　　第五十条物业管理有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第五十一条业主自行管理物业的，参照本办法执行。

　　第五十二条 本办法自发布之日30日后施行。